наследодатель умер до получения свидетельства о праве собственности. что делать?

Из опыта подобных дел:
1. К нотариусу обращаться по-любому, поскольку для подобных исков в суд требуется досудебная подготовка, а именно, Вам требуется использовать все возможные способы бессудебного решения проблемы. Обычно нотариусы в таких ситуациях отказываются включать имущество в насл. массу, мотивируя тем, что факт регистрации произошел после утраты гражданином своей "гражданской правосубъектности". Но получить такой отказ - нужно. Его Вы приложите к своему исковому заявлению.
2. Как Вам абсолютно верно заметила Л. Темкина - доверенность перестает быть действительной с момента смерти доверителя. Но поскольку о смерти гражданина в ФРС неизвестно, Вы, конечно, можете ей воспользоваться и получить документы с регистрации, чтобы потом не заморачиваться со всякого рода нотариальными/судебными запросами.
3. Что дешевле - включать имущество по суду в насл. массу/признавать право собств. в порядке наследования - вопрос философский. Размер пошлины у нотариуса + еще 200 рублей за иск неимущественного х-ра - зачастую оказываются выше, чем размер пошлины в суд по иску "О призн. права собств. в порядке наследования". По-любому, насл. дело будет открыто. По-любому судья это дело у нотариуса запросит. Зарегистрировать решение суда сразу в ФРС - меньшая трата денег и времени, чем, получив решение, снова идти к нотариусу, и только затем в ФРС. Нотариус в качестве ответчика - однозначно нет, он отказывает на законных основаниях, ФРС - тем более ни при чем, прежние хозяева (Продавец) тоже не ответчик. Я пишу ответчиками по иделу либо Администрацию (как получателя выморочного имущества, либо ИФНС - ответчики формальные, - при наличии наследников имущество выморочным стать не может - просто разным судьям в разных судах больше нравится или то, или это) . И Адм. , и ИФНС присылают обычно заявл. о рассмотрении дела в их отсутствие. Обычно - 2 заседания и "золотой ключик в кармане". Самое длительное - ждать ответов на запросы суда - нотариусу, БТИ (запрашивают обычно инвентарное дело) . В случае смерти покупателя я всегда дожидаюсь регистрации права на него, поскольку право собственности у покупателя возникает НЕ с момента подписания договора, а с момента регистрации этого договора и перехода права в ФРС - с целью исключения возможных претензий со стороны продавцов. Пока "система" сбоев не давала.. .
К сожалению, Ваш случай - не редкость.

Предмет иска - признать договор купли-продажи действительным и подтвердить возникшее право собственности наследодателя. Можно сразувключить в исковые требования признание права собственности на квартиру за наследником. Важное значение будут иметь документы, подтверждающие получение денежных средств продавцом.

Доверенность теперь тоже не действительная в связи со смертью отца и получить Свидетельство о праве собственности по закону не можете (если только промолчите) . Остальное написали.

Обратитесь к нотариусу!

Наследникам открыть наследственное дело, обративштись к нотариусу, затем в судебном порядке включить в состав наследственной массы, затем у нотариуса получить Свидетельство о праве на наследство (по истечении 6-ти месячного срока со дня смерти наследодателя) , затем - зарегистрировать право собственности.
Признавать договор купли-продажи действительным - смысла подобный иск подавать не вижу. Он действительный.
Признавать право собственности в порядке наследования или включать в состав наследственной массы - первое несколько дороже, хотя - зависит от региона.