Почему договор найма жилого помещения не подлежит обязат. регистрации и где в отличие от договора аренды?

он подлежит
это ж приватизация

По-моему, барышня, Вы заблуждаетесь в значении терминов, которые употребляете в своих воросах. Если Вы проживаете в муниципальной квартире, то (при наличии определенных условий) можете сдавать ее в ПОДНАЕМ, т. к. сами являетесь ее НАНИМАТЕЛЕМ

Глупый вопрос. Потому что в Гражданском Кодексе так написано, спросите у тех, кто его принимал (в Госдуме)

достаточно простой письменной формы, такая норма установлена ГК РФ.

http://www.zakonrf.info/gk/674/
http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html

найм и аренда это по сути одно и тоже, только при найме в пользование передается жилое помещение для проживания граждан, а другом случае любое другое имущество которое не запрещено передавать в аренду.
Нормы ГК РФ не содержат указание на гос. регистрацию договора найма. А вот договор аренды недвижимости заключенный на срок более подлежит гос регистрации.

Положения ст. 683 ГК РФ не содержат требований о регистрации договора найма жилого помещения, который заключается на срок, не превышающий пять лет. В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения, является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, объектами аренды ( ст. 607 ГК РФ) могут быть земельные участки, предприятия, здания, строения. сооружения. , предоставляемые по договорам аренды для извлечения прибыли и осуществления определенного вида деятельности. Договор аренды, заключенный на срок более года подлежит гос-й регистрации.