Если договор найма жилого помещения между физ. лицами будет назван договором аренды, будет ли он действительным?

Да, безусловно. Можете назвать даже договором окупации, конфирмации или как Вам будет угодно- суд толкует договор по его смыслу, а не названию)

он всё равно останется договором найма жилого помещения, и те его пункты, которые противоречат закону - ничтожны

например, нанимателя можно выселить только в судебном порядке...

назвать можно как угодно, главное предмет договора и вид правоотношений. Если предоставлено для проживания, то договор найма, если для иного вида использования, не противоречащего закону или юр. лицу, то аренда

Будет действителен и даже в суде судья особого внимания не обратит. "Техническая ошибка" вот так судья скажет.

Кэп напоминает: Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_58.html#p3630
форма соблюдена, стороны указаны, правоотношения определены. все действительно.

Понятия и правовые последствия разные, прав!
Вид договора определяется не названием, а содержанием договора.
Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам.

Глава 35 ГК РФ применяется к ДОГОВОРУ НАЙМА жилого помещения, гл. 34 ГК РФ – к ДОГОВОРУ АРЕНДЫ.

С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды) , в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и, если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии «Договор найма на 5 лет» можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?
Вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора. Между физическими лицами следует заключать договор НАЙМА. Между физиком и юр. лицом договор АРЕНДЫ. Между юр. лицами, естественно тоже договор Аренды.

Недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма (если присутствует в стороне договора юр. лицо.
В соответствии с П. 1 ст. 164 ГК РФ, если стороны (физики) заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо) , государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена.
Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ) , который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.
В случае, если такой договор ( между физ и юр. лицом) назван ДОГОВОР НАЙМА, то все равно по своей природе он будет являться договором АРЕНДЫ и к нему будут применяться правила ГК РФ о договоре аренды, в том числе и необходимость гос. регистрации
Далее. Договор найма, если он расторгается по инициативе наймодателя, то только в судебном порядке и по очень ограниченным основаниям.
Договор аренды- по основаниям, предусмотренным законодательством и во вне судебном порядке. Писать можно много и долго.... Ну и вопросик задал. .

действителен то он будет но у них разные цели и задачи, а следовательно правовые возможности . например приватизацию вы можете оформить только по договору СОЦ. найма.

Любой договор подписанный двумя сторонами будет считаться законным