Может ли владелец квартиры продать или сдать её аренду учитывая...

Владелец - на каком основании? Собственник? Или также наниматель, а все остальные - члены семьи нанимателя? Если собственник единоличный, то вправе и сдать, и продать. Но если зарегены несовершеннолетние - то на сделку должно быть согласие органа опеки. В аренду можете сдать свободные комнаты по Вашему усмотрению, , это Ваше право. Если квартира муниципальная, продать ее Вы не можете. А сдать - только если такое право (субаренды) предусмотрено договором найма, плюс если остальные не против.

Собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Проживание в данном помещении иных лиц не дает им права диктовать собственнику свои условия.

Собственник может все....

Не владелец ( владеть - реально обладать ), а собственник квартиры может в полном объёме пользоваться, владеть и распоряжаться данным объектом недвижимости

может продать и новый владелец может через суд выписать зарегистрированных там людей. как утративших право пользования жилым помещением при условии если среди них нет таких которые на момент приваьтизации там были зарегистрированы. но от участия в приватизации отказались.

Если квартира собственность этого взрослого и несовершеннолетних.. , то продажа возможна только с разрешения органов опеки.. , а сдача в аренду - пожалуйста- только свободные от проживания комнаты. Можно продать и не всю квартиру, а только долю.... но тоже по согласию органов опеки.... Вот если квартира в соц. найме - то продать ее невозможно. А сдать можно тоже только свободные комнаты.

Если вы их перерегистрируете по другому адресу (перепропишите) или выпишите по решению суда, тогда продать можно, а на счёт аренды особых проблем теоретически не должно.