Покупка квартиры в еще не начатом строительстве, права собственности на землю застройщик пока не имеет, риск?

безусловно! более того, согласно закона продажа квартир в строящихся домах не может начинаться до момента постройки фундамента. поэтому ни в коем случае не покупайте квартиру на этапе "чистое поле+забор". скорее всего вам предложат заключить договор долевого участия в строительстве. это единственно правильный документ в таком случае. все варианты типа приобретения векселя и пр должен также вас насторожить. при заключении договора долевого участия потребуйте с застройщика (заключать договор следцет именно с застройщиком! ) всю разрешительную документацию - документы на землеотвод, разрешение на строительство, согласованный проект дома и пр. оригиналы всех документов должны быть заверены печатями, соответственно на ваших копиях их должно быть видно. заключенный договор должен быть зарегистрирован в соответствии с законом. если вы сразу рассчитались с застройщиком, с вами должен быть составлен акт взаиморасчетов (2экз, каждой стороне) .
далее наступает период ожидания. как только дом построят, предстоит сдача дома госкомиссии с составлением акта ввода в эксплуатацию. после чего будут проведены измерения БТИ. на основании этих измерений вполне возможно вам придется доплатить за лишние см-м вашей жилой площади, т. к невозможно спланировать и построить дом с точностью до мм.
только после этого начинается процедура оформления собственности на жилое помещение. так же необходимо помнить, что если квартира продается ДО истечения 3 лет с момента регистрации права собственности, согласно закона продавец квартиры уплачивает подоходный налог в размере 13% с разницы стоимости квартиры и нормативного вычета (в настоящее время этот вычет составляет 1млн руб) .
PS сама все это прошла. но правда застройщик был знакомый, поэтому было поспокойнее

да

Риск большой.

Риск не в том, что не имеет. Риск в той толпе, "желающих" приобрести жильё. Их своевременность взносов и колличество. Это 100% риск. А это здесь гарантированно не возможно.
Вот для примера сбережения в Сбербанке дореформенного (уже капиталистического с 1980 года) периода. Ведь всей мощью было гаранировано сохранение, а ведь разводят граждан лишь 3-ой компенсацией, вместо 30-кратной. Вот что такое гарантия для лохов.
При этом во всех документах должно точно зафиксировано о квартире (строительство ведётся точно до доли миллиметра, т. е с машиностроительной точностью). Всё это в дальнейшем вами должно по цифрам принято, выставлена претнензия на компенсацию отклонений. А вслучае задержек строительства и сдачи коллективного жилья в договоре должен быть пункт о предоставлении всчёт проплаченной сполна суммы отдельный дом в оговорённом заранее районе. При невыполнении и этого - приличная неустойка, которая вам позволит приобрести жилище где вам захочется, хоть на Луне. На этих условиях вы клиент неинтересный и с вами договор никто не заключит. Чаце нужны именно лохи, а не партнёры.

Договор долевого участия по 214 ФЗ - минимум рисков. всё остальное 20, 80 %

Несколько лет назад в Киеве купились на это-остались без денег и квартир. Жульничество не имеет национальности. Так что смотрите сами.