не могу добиться от соседей согласия на продажу

А Вам скорее всего их согласие и не нужно.
Проверьте по Вашему Свидетельству о гос. регистрации права собственности – нет ли в нем указаний о других участниках общей собственности, о праве совместной или долевой собственности, не является ли объектом права – вся квартира (а не Ваша комната) . Предполагаю, что У Вас право собственности именно на Вашу комнату и в этом случае Ваши соседи, в том числе ребенок, не являются Вашими сособственниками. Просто они (п. 6 ст. 42 ЖК РФ) , как собственники комнаты в коммунальной квартире действительно имеют право преимущественной покупки продаваемой Вами комнаты, но как я понял из текста вопроса, покупать они не намерены и трудности в самом оформлении их согласия на продажу Вами этой комнаты стороннему покупателю. Но Вам их СОГЛАСИЕ и не нужно. Должны быть соблюдены их преимущественные права по ст. 250 ГК РФ.
Для этого Вы обязаны известить в письменной форме остальных собственников комнат в квартире, в том числе и ребенка, о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаете ее. Каждый из них может ДАТЬ письменное согласие на Вашу продажу (с этим проблема у ребенка в органах опеки) , может письменно потребовать ПРОДАТЬ ему (даже если бы такое желание было, то с ребенком та же проблема) . Но если в течение МЕСЯЦА со дня извещения НЕТ никаких ПИСЬМЕННЫХ ответов ни от кого из них, Вы вправе продать свою комнату любому лицу. (Их письменное согласие нужно только чтобы сократить месячный срок и все. ) Главное, иметь подтверждение об извещении каждого собственника и сособственника их комнат. Надежней всего это делать, действительно, через нотариуса.
И нет никакой нужды в «криминале» и «фиктивных» сделках типа дарения.
Удачи.

через нотариуса отправляете уведомление, если в течение месяца не ответили - это уже их проблемы

Огромнейший гемор. Регистрация ребенка по месту жительства в другом месте ничего не меняет, все равно у ребенка первоочередное право покупки остается.
Продавайте через фиктивное дарение. Это плюс и вам (меньше беготни) , и покупателю (если он женат, то выведет это имущество из статуса совместно нажитого)

К сожалению никаких вариантов, кроме криминальных, здесь нет. Письмо Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних", Письмо Минобразования РФ от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних". В этих документах содержится прямой запрет на совершению любых сделок (в т. ч. и дарения) с жильём несовершеннолетних
без согласия опеки. Более того Определением СК Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. установлено "Наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка".
Без согласия опеки никакая сделка с Вашей комнатой невозможна.