Как продать дом, если в нем в доле два до18л. ребенка?

В первую очередь необходимо подобрать вариант покупаемого дома (альтернативу). Продавцу объяснить, что проходите опеку и к вам нужно отнестись с пониманием.
После того, как у вас появится покупатель на дом н/л детей, необходимо собрать 2 пакета документов: на продаваемое и покупаемое жилье. Сюда относятся: свидетельства о собственности детей, кадастровый и технический паспорт, рыночная оценка дома (делает оценщик, нужен полностью прошитый альбом), справка об отсутствии задолженности, ЕЖД или выписка из домовой книги + ФЛС. Такой же пакет документов необходимо предоставить на покупаемый дом. Понятно, что продавец оригиналы вам не даст. Вы его возьмете с собой вместе с оригиналами (или его риэлтора). Сдадите документы в опеку, копии они заверят, оригиналы сразу отдадут.
Чтобы опека согласовала, необходимо соблюсти 2 условия: оценочная стоимость долей детей в покупаемом доме должна быть не ниже, чем в продаваемом. Оценочная, а не по договору. Опека - не налоговая, им пофиг, что вы в договоре укажете. И второе условие - метраж долей детей не должен быть уменьшен. В этом случае за 2 недели опека согласует и выдаст вам документ, который называется "распоряжение". С этим документом проводите сделку, как обычно. После регистрации права собственности на новый дом в течение 30 дней приносите свидетельства детей в опеку и показываете, что сделка состоялась. Ничего особо сложного в этом нет.

или предоставить им в новом жилье доли, не меньшие существующих, или дождаться их совершеннолетия

при продаже - выделить им равнозначные доли в другой квартире
то что у них и сейчас есть другие доли к делу не относится
продали 10 кв. метров - купите детям другие 10 кв. метров

Если просто прописаны просто выписать и всё. Если на правах собственников нужно в Органы опеки предоставить документы на покупаемое встречное жильё не хуже и с площадью не менее предыдущей на одно лицо. Органы опеки дадут справку которую приложить к договору купли-продажи на регистрацию при продаже Вашего дома.