Договор аренды квартиры

Ответ на первый вопрос: не обязаны.
В соответствии с п. 2 ст. 676 ГК РФ - НАЙМОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН ОСУЩЕСТВЛЯТЬ НАДЛЕЖАЩЕЮ ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЖИЛОГО ДОМА, В КОТОРОМ НАХОДИТСЯ СДАННОЕ ВНАЕМ ЖИЛОЕ ПОМОЩЕНИЕ, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, ОБЕСПЕЧИВАТЬ проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В соответствии с абз. 3 ст. 678 ГК РФ - Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В соответствии с ПП РФ от 06.05.2011 №354 - коммунальные услуги" - осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.
P.S. Кап. ремонт - это не коммунальные услуги.

Договор НАЙМА, а не аренды.
Собственник сдает на его условиях - не нравится- не берите. Но обсудить можно И обязательно зафиксировать в договоре ваши договоренности.

Договор для того и нужен, чтобы прописать в нем то, что устраивает как Нанимателя, так и Наймодателя. Если Наймодатель предоставит вам свою версию договора, то вы вправе внести свои пункты (по договоренности с Наймодателем)