Какие услуги оказывает агент (риэлтор) и кто их должен оплачивать?

Услуги по покупке-продаже недвижимости.
Поиск продавца-покупателя, юридическое сопровождение сделки.
Оплачивает наниматель в % от сделки.

Квартиру вы нашли не сами. А агент разместил объявление, а вы его нашли. По логике платить должен тот, кто обратился за услугой. В данном случае собственник. Но так сложилось с арендой, с тех далеких времен, когда за каждой квартирой выстраивалась очередь желающих снять- что платит наниматель. Сейчас ситуация меняется. И уже некоторые наймодатели готовы оплачивать комиссию риэлтора 50/50. А чтоб сдать элитное жильё- и все 100% наймодатель бывает готов оплатить. Ищите, договаривайтесь

кто нанял агента, тот и платит. Но, в случае с наймом квартиры, здравый человек понимает, что оплата будет в любом случае за счет нанимателя.

обманут..

По поводу "нашли сами" согласна с Анной Орловой, не выставь риэлтор объявление, вы бы его и не нашли. Мало того, он за рекламу деньги заплатил и хочет возместить эти расходы из комиссии.
Оплачивает услуги наниматель (в моем регионе по крайней мере 50/50 пока нет) один раз, при заключении договора, обычно это 30-50% от месячной арендной платы.

в случае сдачи квартиры/дом - фактически риэлтор никаких услуг не оказывает, являясь по сути паразитирующим звеном между собственником и арендатором (конечно агент будет вам втирать, что он проверяет чистоту сделки, дает гарантии, что вы заключаете договор с собственником). Комиссия оплачивается всегда по разному, в зависимости от договоренности с собственником. Обычно собственник не желает платить комиссию и тогда она берется с арендатора. Комиссия - разовая - платится в момент подписания договора аренды. Посмотрите на авито или циане внимательнее дублирующиеся объявления (один и тот же объект с разной ценой аренды), как правило, там где цена выше - это сдает в аренду собственник, там где цена ниже - агентство (при этом агентство рассчитывает, что вы будете отталкиваться от цены и проигнорируете объявление собственника, обратившись к ним, а дальше - они либо уломают собственника на цену ниже, либо вас). Самый главный "подводный камень" - это чтобы договор был подписан со всеми собственниками квартиры/дома, иначе есть риск того, что вас выселят несмотря на наличие договора. Как это проверить? - зайти на сайт росреестра и получить выписку о собственниках по интересующему вас объекту недвижимости (госпошлина небольшая, зато это позволит вам спать спокойно). Такую выписку может получить любой человек.