Как лучше оформить дарение квартиры с сохранением права пользования за бывш. собственниками

Добрый день, уважаемые. Подскажите, пожалуйста. Дело происходит в Петербурге. Отец хочет с согласия матери подарить мне (своему сыну) квартиру. Она находится в общей совместной собственности отца и матери, т.к. это квартира ЖСК, а пай был выплачен в браке (они и счейчас в браке) в 1989 г., но зарегистрирована на отца в 1997 г. При этом родители хотят иметь (сохранить) право пожизненного безвозмездного пользования квартирой. Сунулся с таким вопросом к нотариусу, он говорит, что договор дарения - безусловный и потому там не может быть такого пункта как сохранение права пользования за бывшими собственниками. Вместо этого он предложил заключить договор купли-продажи с указанием ПИБовской стоимости (без фактической передачи денег с распиской продавца об их получениив договоре). Вопросы. Нужно ли как-то закреплять право моих родителей на пользование квартирой или это право и так будет у них иметься как у членов семьи (п.п. 1 и 3 ст. 292 ГК, п.п. 1 и 2 ст. 31 ЖК)? Если нужно, то можно ли это право прописывать в договоре дарения или нужно заключать какой-то другой договор? Или нужно заключать дополнительные договоры (бессрочного безвозмездного пользования или иные) после заключения и регистрации договора дарения? Насколько реально в дальнейшем со стороны продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры по неоплате, если в договоре будет содержаться расписка продавца в получении денег? Кто формально должен получать деньги под расписку: мой отец или отец и мать в равных долях либо мать одна может получать деньги? Может ли налоговая потребовать от меня доказать источник якобы уплаченных по договору денег? Даже если договор дарения с сохранением права пользования за бывшими собственниками является притворной сделкой, то как такой договор фактически можно квалифицировать: как договор мены с прощением долга в виде разницы цен квартиры и пожизненного безвозмездного пользования в ней двух человек (смешанный договор мены и дарения)? Какое в случае такой квалификации будет налогообложение доходов у сторон? Просто я не понимаю, почему надо заключать фиктивную сделку купли-продажи лишь затем, чтобы закрепить право пользования за родителями, у нас вроде как в стране свобода договора. Заранее благодарен за советы.