как собирать отказники на продажу комнаты

Это уже не общежитие.
Это многоквартирный дом с коммунальными квартирами.
У собственников жилых помещений -комнат в коммун. квартире есть преимущественное право покупки комнаты в этой же комм. квартире. Поэтому, чтобы соблюсти их право, вам нужно всех собственников уведомить о продаже вашей комнаты.
Написать уведомление о продаже с выкуп. ценой и описанием объекта недвижимости, и установив всех собственников, всем послать заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В течение 30 дней с даты получения ими уведомлений, они если не купят или не ответят на предложение, то можете по этой же цене продавать любому желающему покупателю.
Эти доки об уведомлении всех сособственников приложите к пакету доков в Росреестр при подаче заявы о регистрации перехода права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи, заключенного между Вами и покупателем.
А может кто из соседей захочет купить, тогда с ним и заключите договор купли-продажи.
Если вы давно живете, и всех собственников знаете, и они все живут, и норм. отношения, то можно распечатать уведомления каждому в 2 экз. , и обойти всех, и всем вручить их в руки, и второй экз. себе оставить с их подписью о получении и датой получения.
Либо комбинировать способы уведомления.
Кому лично в руки, а тем. кто по той или иной причине недоступен- уведомить по почте.
И волноваться не надо, что они будут уклоняться от получения почтового отправления: ГК РФ
Статья 165.1. Юридически значимые сообщения
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату) , но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
----------------
Что касается риэлтора, то с ним надо заключать договор на оказание услуг, и поименовывать все услуги, кот. он оказывает, сроки оказания каждой услуги и стоимость каждой услуги. То, что договором не предусмотрено, то он и делать не обязан, и вы не обязаны оплачивать.
С какого "начала" что "говорил" риэлтор- все фигня.
Нет договора- нет обязательств.
Вы тоже можете не оплачивать ему столько, сколько "говорили сначала".
-------------

Ваш риэлтор обнаглел. Все, что требуется: распечатать 12 одинаковых писем с предложерием выкупить комнату отправить их заказными собственникам. И все. Выждать месяц, потом можно продать на сторону

При расчете с риэлтором учтите, что часть работы вы сделали за него. Вам надо всех собственников поставить в известность о том, что продаете комнату . Это не их согласие, а то, что они не претендуют на покупку комнаты. У них преимущественное право покупки. Пишете всем письма с предложением покупки вашей комнаты за определенную цену. Снимаете копию с каждого письма и отправляете каждому адресату заказным письмом с описью вложения и уведомлением. Описью послужат копии. Через месяц, если будут отказы, или вам ни кто не ответит, можно продавать на сторону. Без них не обойтись. Росрегистрация без этого не примет документы к продаже. Если кто-то согласится купить, то продаете. Если кто-то согласится купить за меньшую сумму, то продаете на сторону, но за сумму не меньше, чем указали. Если сумму решили уменьшить, то все извещения сначала. Это самый дешевый и массовый способ. Можно через нотариуса. Но 13 адресов - это и долго, и дорого. Удачи.

Есть простой способ получить результат который вы желаете, для этого напечатайте объявление "О продаже комнаты в общежитии " в количестве собственников жилья и отправьте каждому по почте, заказным с уведомлением о получении. После одного месяца, если не будет никакой реакции, по закону можете смело продавать.
Суд будет на вашей стороне, (если что) так как вы всех оповестили письмом.

Ваше задача УВЕДОМИТЬ. Хотите опубликуйте в газете, в конц е концов.
Причем здесь отказ.

Вынужден раскритиковать работу вашего риелтора, а заодно и своего коллеги. Человек желает заработать, но при этом не хочет оказывать услуги в полном комплексе, выбрав из них попроще и взваливая на плечи заказчика то, что ему не хочется. Мне очень не нравится, когда некоторые собратья по цеху мочат репутацию всего риелторского сообщества. Я бы на вашем месте сменил специалиста. Таких надо учить потерями заказов.
Что касается "собирать отказники на продажу": звучит как-то вообще не по-русски. Речь идёт об Уведомлениях других совладельцев вашей огромной коммунальной квартиры. Уведомления составляются в простой письменной форме с извещением о продаже своей доли, с указанием продажной цены. Главная проблема в том, что уведомлять необходимо всех совладельцев. То есть, всех их надо знать поимённо, быть уверенным, что именно они являются реальными собственниками. Провести эту работу можно самостоятельно, но при этом надо знать все тонкости. Для этого и работают нормальные лояльные своим заказчикам специалисты.

Это сложно, проще сделку провести через договор дарения, это актуально, когда комната в общежитии. Обращайтесь.