дарение или завещание

ТОЛЬКО ДАРЕНИЕ!!!!

Если отец- собственник, то наличие у жильцов регистрации не дает им никаких прав на это жилье (если они не участвовали в приватизации). Поэтому можно оформить дарение, а можно и завещание.

договор ренты с тем, кому хочет оставить квартиру, если не хочет после дарения оказаться на улице, или по завещанию чтобы кто то оттяпал кусок как наследник по закону

Полностью согласен с Ralista...небольшое дополнение: завещание можно оспорить, дарение - практически нереально....
Если не брать во внимание определенные моменты, связанные с нормами морали и риском остаться на улице, то ответ на конкретно поставленный вопрос: только дарение.

По завещанию вы вступаете в права наследства после смерти отца, по договору дарения - при жизни отца, при этом отец рискует остаться на улице.

Хочу дополнить про дарение, чтоб вы не думали, что это меня не касается - может, сегодня и не касается, а завтра вы можете связать свою жизнь с мерзавцем, можете сами умереть и прочее, - только здесь часто такие щедрые родители, оставшиеся на улице, просят совета - а уже поезд ушел.
Просто прописанных собственник легко выписывает, если они не отказались от приватизации.

Насчёт выписать теперь проживающих. Если эти люди отказались от приватизации своей доли и поэтому Ваш отец стал единоличным собственником этого жилья, то они останутся жить, пока сами не захотят уйти.

Если вопрос ставится так - я за дарение

"Чтобы покинули" не имеет никакой связи с тем, на каком основании перешло право собственности - дарение или завещание.