продаю комнату через ипотеку ...как то всё странно!!!!

Полностью согласна с Ольгой Шерманкиной по поводу расписки. Считаю нужным добавить следующее.
1. Ипотечные сделки ВСЕ гораздо более безопасны, чем обычные, поскольку в ипотечных сделках банк заинтересован, чтобы все прошло, как полагается, чтобы все были довольны, не начались никакие судебные процессы и банк регулярно от довольного новым жильем покупателя получал обратно свои деньги.
2. Вы не совсем верно поняли механизм сделки: клиенту (Покупателю) банк ДО СДЕЛКИ перечисляет деньги на счет (Покупатель взять их, снять - не может) . Далее происходит заключение договора купли-продажи и его регистрация в ФРС. После регистрации в банк предъявляется Свидетельство о государственной регистрации права и после этого банк со счета Покупателя переводит деньги на тот счет, который Вы указали в банке, как свой. Далее Вы самостоятельно снимате деньги и распоряжаетесь ими по своему усмотрению.
Обычно кроме регистрации ФРС требуется также соблюдение двух условий, а именно: снятие с регистрации всех зарегистрированных (прописанных) в квартире и ее полное освобождение с передачей ключей, квитанций по уплате комм. платежей, света и телефона.
Весь процесс контролируется юристами банка.

Если у Вас возникают сомнения, уточните у риэлтора, какое отделение какого банка выдает Вашему Покупателю ипотечный кредит, узнайте фамилию инспектора, ведущего данное дело, и обратитесь к нему в приемные часы лично. Этот работник должен Вам все "разложить по полочкам".

пусть расписку даст, что взял у Вас деньги 500 т. р. но расчеты происходят вообще то до сделки

К сожалению, в банках есть такие правила - деньги перечисляют на счет заемщика после предъявления свидетельства о праве собственности.
Судя по всему, ваш покупатель берет не всю сумму денег, а только недостающую часть. Как вариант в таких случаях на сделке пишется долговая расписка со всеми реквизитами сторон на недостающую сумму денег. А после получения всей суммы, данная расписка либо уничтожается, либо на ней пишется о том, что деньги вы получили и претензий не имеете (но это уже не ваша головная боль, а вашего покупателя) . Скорее всего у вас и так все пройдет гладко, но расписка будет вам дополнительной гарантией. И в случае невыполнения покупателем условий, вы можете обраться с ней в суд.